El arriendo o arrendamiento
El contrato de arrendamiento o arriendo es uno de los contratos más comunes, constituyendo una pieza clave dentro de la dinámica civil y económica, afectando tanto a propietarios como a inquilinos en distintos aspectos de sus vidas cotidianas y financieras.
La presente guía, redactada por nuestros abogados especialistas, resolverá todas tus dudas sobre arrendamiento de predios urbanos, es decir, bienes raíces ubicados en zonas urbanas, excluyendo específicamente a aquellos predios superiores a una hectárea destinados o utilizados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
Por lo anterior, el contenido de esta guía no se aplica a a inmuebles fiscales, viviendas arrendadas amobladas por temporadas inferiores a tres meses para fines de descanso o turismo, hoteles o residenciales, estacionamientos, ni a viviendas arrendadas con promesa de venta bajo el sistema conocido como leasing.
Si tienes una consulta sobre arrendamiento, puedes contactarnos haciendo click aquí.
El contrato de arriendo
¿Qué es un contrato de arriendo?
Un contrato de arriendo se define como un acuerdo mediante el cual ambas partes, el arrendador y el arrendatario, se obligan recíprocamente, con uno concediendo el uso o goce de una cosa (normalmente un inmueble) y el otro pagando por ese uso o goce un precio determinado.
¿Qué tipos de contratos de arriendo existen?
Existen tres modalidades de contrato de arriendo:
- Los arriendos mensuales, que se renuevan cada mes.
- Los arriendos sin plazo específico, que no tienen una fecha de finalización predeterminada.
- Los arriendos a plazo fijo, que establecen un período específico tras el cual llegan a su fin.
¿Es necesario dejar por escrito el contrato de arriendo?
Pese a que no es un requisito, sí es altamente recomendable dejar el contrato de arriendo por escrito. Esto ayuda a dejar claros los términos del acuerdo, incluyendo la renta, la duración, y otros detalles importantes. Además, sirve como prueba en caso de conflicto.
Es importante también incluir un inventario de los bienes que componen la propiedad, además del estado de los mismos, lo que es especialmente útil para proteger los intereses de ambas partes. Idealmente, también pueden incluirse fotografías.
¿Qué pasa si no hay un contrato de arrendamiento?
Si no existe un contrato escrito, la relación entre arrendador y arrendatario aún está regulada por la ley. La falta de un contrato escrito no impide que las disposiciones de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos se apliquen.
Sin embargo, sin un contrato, puede ser más difícil para ambas partes probar lo acordado en caso de disputas. Por ello, siempre es recomendable tener un contrato escrito que detalle los términos y condiciones del arrendamiento.
Dato clave
La mejor manera de prevenir conflictos, o salvaguardarte en caso de que ocurran, es contar con un contrato de arriendo claro y bien redactado.
¿Qué hacer si existe incumplimiento en el contrato de arriendo?
Si hay incumplimiento en el contrato de arriendo, se puede recurrir a la justicia para solicitar medidas como la terminación del contrato, el desahucio (notificación para terminar el arriendo), la restitución del inmueble, o indemnización por daños.
Los procedimientos judiciales se regirán por las normas específicas establecidas en la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos (Ley 18.101) y el nuevo procedimiento monitorio introducido por la Ley 21.461 para el cobro de rentas atrasadas.
Errores más comunes en los contratos de arriendo
Los errores más frecuentes con relación a los contratos de arriendo son:
- No dejar por escrito el contrato. Esto perjudica especialmente al arrendador, ya que, de no haber prueba suficiente en contrario, la ley presume que el monto de la renta es el que declare el arrendatario.
- No precisar cómo y cuándo debe pagarse la renta. Es muy importante ser específico al respecto, dentro de qué días del mes, a qué cuenta bancaria, con qué multas por cada día de atraso.
- No agregar una cláusula de reajustabilidad. El valor del dinero va cambiando, y si no lo tomas en cuenta, a la larga acabarás perdiendo dinero.
- No hacer inventario de los bienes que se entregan con el inmueble. Un contrato de arriendo puede extenderse mucho tiempo, y algunas cosas que entregas con el inmueble pueden olvidarse.
- No señalar el estado en que se encuentra el inmueble al momento de la entrega. En este caso, lo ideal es acompañarlo también con fotografías.
- No agregar causales de término. Es importante salvaguardarte para que puedas terminar el contrato anticipadamente si surgen problemas.
- Usar modelos descargados de internet sin revisión de un abogado. Los modelos suelen ser muy generales, y pueden servir como guías, pero deben ir adaptados a tus necesidades y completarlos para que no haya vacíos legales perjudiciales. Idealmente, redacta tu contrato de arriendo con la ayuda de un abogado.
Obligaciones en el contrato de arriendo
¿Qué obligaciones tiene el arrendador?
Las obligaciones del arrendador en un contrato de arriendo incluyen:
- Entregar el bien arrendado en condiciones habitables: El arrendador debe asegurar que la propiedad esté en buenas condiciones para el uso acordado.
- Realizar reparaciones necesarias: Debe mantener la propiedad en condiciones adecuadas para su habitación o uso pactado.
- Respetar el derecho de uso del arrendatario: Debe librar al arrendatario de turbaciones que le impidan gozar de la propiedad, y no interferir en su uso pacífico.
Además, el arrendador es responsable de pagar los impuestos y cargas que correspondan a la propiedad, a menos que se acuerde lo contrario.
Dato clave
Solo las reparaciones mayores son de cargo del arrendador. Aquellas reparaciones que provengan del desgaste por el normal uso del inmueble, son de cargo del arrendatario.
¿Qué obligaciones tiene el arrendatario?
Las obligaciones del arrendatario en un contrato de arriendo incluyen principalmente:
- Pagar la renta a tiempo: El arrendatario debe pagar la renta en las fechas acordadas.
- Cuidar la propiedad: Debe mantener el inmueble en buenas condiciones, realizando las reparaciones producto del uso normal.
- No realizar alteraciones sin permiso: No puede hacer cambios significativos en la propiedad sin el consentimiento del arrendador.
- Informar problemas a tiempo: Debe informar al arrendador sobre cualquier problema serio en la propiedad que necesite reparación.
- Restituir la propiedad: Devolver el inmueble en buenas condiciones una vez finalizado el contrato, respondiendo por los daños que pueda haber ocasionado.
¿Qué es el mes de garantía?
El mes de garantía es una suma normalmente equivalente a un mes de arriendo, que el arrendador generalmente pide al arrendatario al inicio del contrato. Esta cantidad se utiliza como protección para el arrendador contra posibles daños al inmueble o incumplimiento del pago del arriendo por parte del arrendatario.
Al finalizar el contrato, si no hay daños o deudas, esta suma debe ser devuelta al arrendatario.
¿Puede el arrendatario subarrendar?
Por lo general, se entiende que el subarrendamiento está permitido, salvo que se pacte expresamente lo contrario en el contrato.
En los casos en que el arriendo sea a plazo fijo superior a un año, y que se haya prohibido el subarriendo, el arrendatario tiene derecho a terminar el contrato anticipadamente sin tener que pagar lo que quede de contrato.
¿Qué pasa si el arrendatario no paga las rentas?
Si el arrendatario no paga las rentas, el arrendador puede iniciar un juicio para terminar el arrendamiento y solicitar la restitución del inmueble. Además, el arrendatario seguirá siendo responsable de estos pagos hasta que efectivamente restituya la propiedad.
Gracias a la ley "Devuélveme mi Casa", ahora el arrendador puede acudir al procedimiento mononitorio para exigir el pago y restitución del inmueble. Este procedimiento permite al arrendador presentar una demanda monitoria especificando los detalles de la deuda y solicitar que se requiera al deudor a pagar en un plazo de 10 días. Si el deudor no paga, se le puede condenar al pago y proceder al lanzamiento o desalojo del inmueble.
Dato clave
En la práctica, puede ser difícil obtener el dinero adeudado de un arrendatario moroso que no quiere pagar. Si estás en esa situación, conviene enfocarse en recuperar el inmueble lo antes posible.
¿Qué pasa si el arrendatario no paga los servicios básicos?
Si el arrendatario no paga los servicios básicos, esto es, agua, luz o gas, el arrendador puede exigir su pago en la misma demanda en que exige el término del contrato de arriendo por no pago de rentas. Así, el juez podrá condenar en la sentencia a estos pagos, además de la renta adeudada.
Además, durante la tramitación del juicio, el arrendador puede comunicarse directamente con las empresas proveedoras de estos servicios básicos, para comunicarles que lleva un proceso judicial contra el arrendatario, y solicitarles el corte de estos servicios.
¿Qué pasa si el arrendatario no paga los gastos comunes?
Si el arrendatario no paga los gastos comunes, al igual que sucede con los servicios básicos, se puede solicitar al juez en la misma demanda por no pago de renta que se le condene al pago de los gastos comunes adeudados.
En estos casos, además, conviene comunicarse con el comité de administración del condominio, para que proceda al corte de servicios básicos del arrendatario, como la electricidad.
Terminar el arrendamiento
¿Cómo se puede dar término a un contrato de arriendo?
Un contrato de arriendo puede terminarse:
- Al cumplirse el plazo acordado, con notificación como se especificó en el contrato.
- Por razones mencionadas en el contrato, como el uso inapropiado de la propiedad o no mantenerla en buenas condiciones.
- Si el arrendador pierde su derecho de arrendamiento, por ejemplo, al vender la propiedad.
- Falta de pago del arriendo, gastos comunes, o cuentas de servicios básicos.
Además, si el inmueble se daña parcialmente o se vuelve inutilizable por acción u omisión del arrendatario, la ley "Devuélveme mi casa" permite al juez ordenar la devolución anticipada del inmueble y desalojar al arrendatario, usando fuerza pública si es necesario.
¿Qué es el desahucio?
El desahucio es la notificación que uno de los contratantes de un arrendamiento realiza al otro, comunicando anticipadamente su intención de poner fin al contrato de arrendamiento. Esto puede ocurrir aun si entre arrendatario y arrendador no han establecido una fecha límite al contrato.
¿Cómo hacer efectivo el desahucio en un arriendo de duración indefinida?
En los contratos mes a mes y los de duración indefinida, el desahucio solo podrá hacerse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. El plazo para el desahucio es de dos meses más un mes por cada año que hubiera arrendado, con un máximo total de seis meses.
Por ejemplo, si la notificación se hace ahora a un arrendatario que lleva 3 años arrendando, este tendrá un plazo de 5 meses (2 + 3) para dejar el inmueble.
Con todo, el arrendatario siempre puede restituir el inmueble antes, y solo debe pagar la renta hasta el día de la restitución.
¿Cómo funciona el desahucio en los contratos de arriendo a plazo fijo?
En los contratos a plazo fijo que no superen el año, el arrendador solo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y el arrendatario tendrá dos meses para abandonarlo, contados desde la notificación de la demanda. Solo debe pagar la renta hasta el día de la restitución.
Dato clave
Si no haces el desahucio correctamente, el plazo para que el arrendatario desocupe el inmueble no empieza a correr.
¿Cómo sacar a un inquilino que no tiene contrato?
Si el inquilino no tiene contrato escrito, pero se acordó un arrendamiento y ha pagado rentas, debes seguir el procedimiento de desahucio.
Por el contrario, si el inquilino está ocupando la propiedad sin que tú lo supieras, o por tu mera tolerancia, se puede recurrir al procedimiento de precario.
El precario ocurre cuando una persona ocupa un inmueble sin tener un título legítimo para ello, como un contrato de arrendamiento. El propietario debe iniciar un juicio de lanzamiento por precario, solicitando al tribunal la restitución del inmueble.
El proceso generalmente implica:
- Presentar una demanda ante el tribunal competente, detallando la situación y solicitando la desocupación del inmueble.
- Notificar al ocupante de la demanda, dándole la oportunidad de presentar su defensa.
- Si el tribunal falla a favor del propietario, se emitirá una orden de lanzamiento para que el inquilino desocupe el inmueble, la cual puede ser ejecutada con ayuda de la fuerza pública si es necesario.
Es importante tener asesoría legal para seguir correctamente los procedimientos establecidos y asegurarse de actuar dentro del marco de la ley.
¿Qué hacer si el arrendatario entrega la propiedad con daños?
En caso de que el arrendatario entregue la propiedad con daños que no provengan del desgaste normal, primeramente el arrendador tiene derechos a usar el mes de garantía para repararlos.
Si el monto del mes de garantía no fuere suficiente, el arrendador tiene derecho a solicitar una indemnización por los daños ocasionados. Para hacerlo, puede presentar una demanda judicial para exigir la reparación de los daños o el pago correspondiente.
Además, según la Ley de Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos de Chile, en caso de daños significativos al inmueble arrendado, el arrendador puede incluso solicitar la restitución anticipada del inmueble y el desalojo del arrendatario, con apoyo de la fuerza pública si es necesario.
La demanda de arrendamiento
¿Cómo iniciar una demanda de arrendamiento por falta de pago de rentas?
Para iniciar una demanda de arrendamiento por falta de pago de rentas, debes seguir estos pasos:
- Prepara la documentación necesaria: Incluye el contrato de arrendamiento, evidencia de los pagos debidos y no realizados, y cualquier comunicación relevante con el arrendatario.
- Redacta la demanda: Especifica los detalles del incumplimiento, las fechas y montos adeudados.
- Presenta la demanda ante el tribunal competente: De acuerdo con la ley chilena, deberás presentar la demanda en los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común.
- Notificación al arrendatario: Una vez admitida la demanda, el tribunal ordenará la notificación al arrendatario, que es el demandado en este caso.
Es aconsejable contar con asistencia legal para asegurar que todos los procedimientos y documentos estén correctamente preparados y presentados.
¿Puedo demandar el desahucio sin contrato de arrendamiento?
Sí, puedes demandar el desahucio incluso sin contrato de arrendamiento escrito. La ley chilena reconoce el arrendamiento tanto verbal como escrito, y el procedimiento para el desahucio puede iniciarse de la misma manera en ambos casos. Sin embargo, tener un contrato escrito facilitaría el proceso legal al proporcionar pruebas claras de los términos acordados.
Ahora, si se trata de una persona que se está tomando tu propiedad, sin contrato alguno de por medio, puedes iniciar un procedimiento de precario, que explicamos brevemente aquí.
¿Cuál es el procedimiento monitorio del juicio de arrendamiento?
El procedimiento monitorio fue incorporado por la ley “Devuélveme mi casa”, que establece un proceso expedito para que los arrendadores puedan recuperar sus inmuebles y cobrar sus rentas y cobros adeudados en un plazo de 10 días desde la notificación al arrendatario.
Esto solo es procedente en los casos en que el arrendatario esté moroso de la renta, los servicios básicos o los gastos comunes, y es una alternativa muy conveniente al procedimiento normal de desahucio, pero requiere que el contrato de arriendo haya sido otorgado con sus firmas autorizadas ante notario.
Dato clave
Es sumamente recomendable autorizar las firmas del contrato de arriendo ante notario, pues otorga derecho al arrendador a acudir al procedimiento monitorio en caso de no pago de rentas.
¿Necesito un abogado para un juicio de arriendo?
Para arrendamientos cuya renta no sea superior a 4 UTM (aprox. $260.000), la ley permite que tanto arrendador como arrendatario comparezcan personalmente. Para aquellos arriendos que superen este monto, y también para acceder al procedimiento monitorio, la ley exige la representación de un abogado.
De cualquier forma, siempre es recomendable contar con la asesoría de un abogado. Si quieres la asesoría de un abogado especialista, contáctanos.
